Le problème de l’indemnisation des habitations

L’essentiel des problèmes rencontrés avec les contrats MRH provient de l’indemnisation des dommages subis par l’habitation en fonction du choix des garanties fait au moment de la souscription, avec le lancinant problème de la vétusté et du calcul de la valeur de l’indemnisation.

La vetusté en assurance habitation

La vétusté n’est pas une notion spécifique à l’assurance, mais elle joue un rôle important dans l’indemnisation des dommages aux biens. La vétusté traduit le fait que nombre de bâtiments sont en mauvais état au jour du sinistre, et que l’assureur qui les réparerait les remettrait en meilleur état qu’ils ne l’étaient au jour du sinistre : les canalisations seraient refaites, l’électricité serait mise aux normes… La réparation des dommages se traduirait donc par une amélioration souvent conséquente de l’état du bâtiment assuré procurant ainsi à son propriétaire un bénéfice inattendu. Or, le principe indemnitaire s’oppose à ce que l’assurance puisse être une source d’enrichissement pour les assurés. En conséquence, l’assureur rétablit l’équilibre entre les dommages subis et les indemnisations reçues en réduisant ces dernières d’un coefficient dit "de vétusté", qui est censé représenter l’état et la valeur réels du bâtiment endommagé au jour du sinistre. La prise en compte de la vétusté se traduit par une diminution du montant de l’indemnisation, d’où la mauvaise réputation dont elle souffre dans l’opinion publique.

Ce problème de la vétusté se retrouve en assurance auto. Puisqu’en cas de vol ou de destruction totale du véhicule, par exemple, l’indemnité de l’assureur sera fonction de sa valeur sur le marché de l’occasion, elle-même fonction de l’âge et du kilométrage parcouru. En assurance auto cependant, la plupart des assureurs ont décidé de ne pas appliquer cette règle aux véhicules achetés (et assurés) neufs et accidentés dans les six, douze ou vingt-quatre mois suivant leur mise en circulation. La vétusté n’est pas une invention de la réglementation ; c’est une technique usuelle que les assureurs et les assurés peuvent librement appliquer ou abandonner moyennant paiement par l’assuré d’une prime supplémentaire. La vétusté est la conséquence concrète du principe indemnitaire.

Les contrats MRH présentent des différences d’indemnisation qui tiennent précisément au traitement de la vétusté. On distingue ainsi la reconstruction à l’identique, la reconstruction simple et la reconstruction en valeur à neuf :

  • La reconstruction à l’identique consiste à reconstruire le bâtiment endommagé avec des matériaux identiques, de telle sorte qu’à la fin des travaux, il ne doit plus rester de traces du sinistre dans l’apparence extérieure ni dans l’agencement intérieur de l’habitation. Cette technique de reconstruction est particulièrement prisée pour les bâtiments anciens, historiques, présentant un intérêt architectural ou artistique certain. Mais cette garantie est chère pour l’assuré car elle oblige l’assureur à payer une réparation du bâtiment endommagé sans tenir compte de la vétusté et avec des matériaux, des techniques, probablement des corps de métiers spéciaux et donc onéreux.
  • La reconstruction ou réparation correspond au coût de réfection ou de réparation des bâtiments avec des équipements, des techniques et des matériaux ordinairement utilisés pour des travaux du même type. L’assureur évalue le coût de la réparation ou de la reconstruction à partir du coût des travaux (temps de main d’œuvre, coût des matériaux…). Cette évaluation sert à fixer l’indemnisation qui sera égale au coût des travaux diminué du coefficient de vétusté fixés par l’expert. Ainsi, si le coût de reconstruction est évalué à 100000 euros et la vétusté à 20%, l’indemnité due sera de 80000 euros. C’est la formule de garantie la plus ordinaire. Elle laisse l’assuré libre de réparer ou non, c'est-à-dire d’utiliser éventuellement l’indemnisation à un autre stage.
  • La reconstruction en valeur à neuf permet à l’assuré qui répare son habitation de récupérer tout ou partie de la vétusté. La valeur à neuf, qui doit être prévue au contrat, oblige l’assureur à verser un supplément d’indemnisation correspondant au pourcentage choisi par l’assuré et qui est censé compenser les effets de la vétusté. Pour reprendre l’exemple précédent, si la valeur à neuf prévue au contrat est de 10%, l’assureur versera à son assuré 80000 euros plus 10000 euros, soit 90000 euros. Le véritable problème pour l’assuré est donc de déterminer le plus exactement possible la vétusté ; car le supplément d’indemnisation obtenu par la clause de valeur à neuf ne permet jamais de recevoir une indemnisation plus élevée que le coût total de la réparation.

Les contrats intègrent souvent un autre paramètre pour calculer les indemnisations, à savoir la valeur vénale, c'est-à-dire la valeur sur le marché de l’immobilier. Il est fréquent que le contrat prévoie qu’en cas de non reconstruction ou de non réparation, la valeur de l’indemnité ne peut pas dépasser la valeur marchande de l’immeuble ; ceci afin de ne pas avoir à verser de fortes indemnisations pour des cabanes ou des taudis.

Conclusion :

Toutes ces formules d’indemnisation sont précisées dans les contrats, et il importe donc que dès le premier contact avec l’assureur, le consommateur comprenne quel type de garantie il lui est proposé de souscrire. Il faut pour cela que le candidat à l’assurance pose les bonnes questions à son interlocuteur et lui donne les bonnes informations quant à la nature du bien à assurer. Il ne faut pas attendre le jour du sinistre pour découvrir la clause d’indemnisation qui sera appliquée.

2 commentaires sur “Le problème de l’indemnisation des habitations”

  1. rueda dit :

    mon locataire à provoque un degat des eaux dans l’appartement infererieur la gmf refuse de regler les dégat prétestant que mon appartement n’était pas assuré à ce monment ,celui qui provoque les dégats n’est pas responsable.

  2. Jade dit :

    Le locataire doit être assuré mais je crois que le propriétaire doit s’assurer que celui-ci est bien assuré :) En demandant un justificatif

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